내 집 마련을 위해서는 면밀하고 현실적인 계획을 세워서 준비해야 합니다.
 
가장 먼저 구체적인 목표를 세워야 합니다.
아파트를 살지 혹은 빌라나 다세대 주택을 살지 주택의 형태를 결정합니다. 그리고 주택의 위치나 크기를 결정해야 합니다. 이를 바탕으로 내 집 마련을 위한 구체적인 필요금액을 산출해야겠죠.

내 집 마련이라고 하면 대개 청약을 통한 일반 분양을 떠올리는 경우가 많지만 주택을 구입하는 방법에는 사실 여러 가지가 있습니다.

우선 기존 주택을 구입하기로 했다면
기존 매물의 시가 구입, 급매물 구입, 경매나 공매에 의한 구입, 재개발이나 재건축 지분 투자 등이 있을 겁니다.

신규 분양이라면
조합 주택, 청약을 통한 일반 분양, 미분양 아파트 등이 있습니다.
 
이러한 방법 중 자신의 상황에 맞는 방법을 검토하면 되겠죠?
 
다음은 내 집 마련을 위해 활용할 수 있는 자산의 규모를 따져봅니다.
신규 분양을 통해 마련하고자 한다면 주택 청약 관련 상품과 종류, 가입 금액, 가입 기간, 청약 가점제에 따른 예상 점수 등 청약과 관련된 준비 상황도 파악해야 합니다.
그리고 내 집 마련 목표와 현재까지 마련된 자산을 비교해 부족한 자금이 얼마인지를 산출하고 이를 마련할 방안을 검토하면 됩니다.
 
부족한 자금은 추가 저축이나 투자, 대출 등을 통해 마련할 수 있습니다.
이때 내 집 마련을 위한 자금 조달 계획에 무리가 있다면 전반적인 목표를 조정하는 것도 필요합니다.
즉, 목표하는 기간을 좀 더 뒤로 늦추거나 주택의 규모, 지역 등을 조정해서 마련해야 할 자금의 규모를 줄이는 방안을 생각해야 합니다.

내 집 마련은 집값 상승에 따른 자산 증대의 목적도 있겠지만, 주거의 안정성이 높아짐에 따른 심리적 안정성과 만일의 사태에 집을 담보로 대출받을 수 있는 재무적 완충 역할을 기대할 수 있습니다.
 

다만 지나친 대출을 통한 내 집 마련을 하게 된다면 자칫 가계의 재무적 건전성을 위협할 수 있다는 점에서 유의해야 합니다.
 
집을 보유하고 있지만 무리한 대출로 인한 이자 부담 때문에 빈곤함을 감수하는 사람들도 있죠. 일반적으로 재무설계에서는 주택 관련 대출 상환액이 총소득의 20% 이내로 권고하고 있습니다.

주택 담보 대출의 기준이 되기도 하면서 지나치게 대출 비중이 높지 않은가를 평가하는 기준으로는 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등이 있습니다.

주택담보인정비율(LTV)은 금융회사가 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치,
즉 주택가격 대비 대출이 가능한 최대 비율을 말합니다. 예를 들어 주책담보인정비율이 60%라면 시가 2억 원짜리 아파트의 경우 최대 1억 2천만 원까지만 대출해주는 식입니다.
 
총부채상환비율(DTI)은 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타부채의 연간 이자상환액의 합을 연 소득으로 나눈 비율을 말합니다.
DTI가 40%라는 의미는 대출원리금상환액과 기존의 부채 이자상환액을 합친 금액이 연간 소득의 40%를 넘지 못하도록 대출한도를 규제한다는 의미입니다.
 
마지막으로 총부채원리금상환비율(DSR)은 모든 가계대출의 여신 심사과정에서 대출을 받으려는 사람의 총부채 상환 능력을 정확히 반영하여 대출을 취급하는 자율적 여신심사 제도입니다.
 
내 집 마련을 위한 대출 한도를 계산할 때는
이 같은 기준으로 대출금이 정해지니 각각의 기준에 대한 내용과 자신의 대출 받을 수 있는 정도를 상세하게 따져봐야 합니다. 

거기다  주택을 구입하고 나면 대출 상환 이외에도 재산세나 종합부동산세 등 보유에 따른 세금, 각종 유지 보수 비용 등 추가되는 관련 비용 부담이 적지 않으니 주택구입을 위한 자금 마련에 반드시 포함시켜서 계획해야 합니다.

내 집 마련을 위한 투자 방법으로서 가치평균법(Value Averaging)을 고려할 수 있습니다.
수익률에 따라 최종 평가액이 달라지는 적립식 투자와 달리 가치평균법은 최종 목표 평가액을 예상할 수 있다는 점이 다릅니다.

가치평균투자법은 꾸준히 증가하는 목표 평가액을 기준으로 기준가 변동에 따라 변동하는 실제평가액과 비교해 부족액만큼 투자해 가는 방식입니다.
 
예를 들어 펀드투자를 통해 5개월 동안 매월 10만 원씩 평가액을 늘려가며  최종 50만 원을 마련하는 계획을 세웠다고 해봅시다.
 
첫 달 10만 원을 투자했는데 2개월 차에 자산가격이 하락해 펀드평가액이 8만 원이 되었다면, 목표 평가액 20만 원과 비교해 부족한 12만 원을 추가 투자해야 합니다.
 
3개월 차에도 자산가격이 하락해서 펀드평가액이 12만 5천 원에 불과하다면 목표 평가액 30만 원과 비교해 부족한 17만 5천 원을 추가 투자해야 합니다.
그러나 4개월 차에 기준가가 급등하여 펀드평가액이 90만 원이 된다면 목표 평가액인 40만 원 의 초과금액인 50만 원을 인출할 수 있습니다.

가치평균투자법 역시 자산가격이 쌀 때 많이 사고 비쌀 때 적게 사는 효과가 있는 데다 최종 평가액을 목표로 한다는 점에서 목표 자금을 마련하는 데 보다 효율적일 수 있습니다.
다만 매월 추가로 투자해야 하는 자금이 시장 상황에 따라 변동된다는 점이 정액 적립식 투자 방법과 다릅니다.
 
내 집 마련과 같이 목표한 시점에 계약 등의 문제로 반드시 자금이 마련돼야 하는 경우에 적합한 투자 방법이라고 할 수 있습니다.

가치평균법 투자 방법에 적합한 펀드는 다음과 같은 기준으로 선택할 수 있습니다.

먼저 펀드 수익률 움직임이 예측 가능한 펀드가 적합합니다.
복잡한 운용전략을 구사하기보다는 단순한 운용의 펀드가 좋습니다. 즉 주가가 오르면 내가 투자한 펀드의 수익률도 올랐구나 하고 짐작이 가능해야 합니다.
그렇지 않고 주가가 올랐는데 수익률이 오히려 오르지 않거나 떨어지는 등 수익률 움직임을 짐작할 수 없는 펀드는 적합하지 않습니다.

다음으론 장기로 투자하는 만큼 변동성이 어느 정도 있는 펀드가 적합합니다.
변동성이 어느 정도 있어야 높은 수익률을 기대할 수 있으며, 변동성에 따른 위험은 장기적인 투자로 인해 줄어드는 효과를 얻을 수 있습니다.
 
예를 들어 국내 단기 채권펀드는 매우 안정적이어서 수익률 변동성이 거의 없는데 이런 펀드에 가치평균법으로 적립투자하면 그 효과를 기대할 수 없습니다.

마지막으론 이미 장기로 운용돼 검증된 펀드를 골라야 합니다.
시장 상황에 따라 유행하는 상품보다는 장기적으로 꾸준히 운용되는 상품이 가치평균법투자에 적합합니다.장기간 운용이 검증됐다는 것은 운용 성과뿐만 아니라 운용 전략의 일관성을 의미합니다. 수익률은 시장상황에 따라 얼마든지 오르내릴 수 있습니다.
 
그렇기 때문에 시장 상황에 관계없이 투자자와 미리 약속한 운용전략을 꾸준히 유지해 왔는지를 평가해 펀드를 골라야 합니다.
 
이때 운용전략은 자산운용회사가 알아서 한다는 식의 모호한 것이 아닌 투자자 입장에서 이해하기 쉬운 명확한 운용전략이 좋습니다.

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