이현빈 씨는 요즘 배가 아픕니다. 친구가 아파트를 샀는데 몇억이 올랐다는 소리를 듣고 나서부터입니다.
지금이라도 사야 하나 싶지만 이미 너무 많이 올랐고 그럴만한 여유도 없습니다. 그런데, 적은 돈으로도 부동산에 투자할 수 있는 방법이 있다고 하네요?

“부동산펀드에 투자하면 적은 돈으로 부동산에 간접투자 할 수 있다고 하더라고요. 빌딩도 상가도 살 수 있대요. 그리고 리츠라는 것도 부동산에 투자하는 거라고 하던데, 저는 왜 진작 이런 걸 몰랐을까요?
그런데, 한 가지 걱정이 있습니다. 부동산 투자는 세금으로 시작해 세금으로 끝난다고 하는데, 세금 얘기만 나오면 머리부터 아파와서요. 그래도 투자를 하려면 세금에 대해서 알아야 하겠죠?”

부동산 투자에 대한 관심이 어느 때보다 뜨겁습니다. 부동산은 아무래도 세금을 빼놓고 이야기할 수 없는 자산입니다.
부동산 관련 세금은 워낙 종류가 많고 복잡할 뿐만 아니라 과세되는 세금의 금액도 커 종종 투자를 망설이게 합니다.
 
부동산은 취득에서 보유, 양도하기까지 전 과정에 걸쳐 세금이 발생하는 자산입니다.
부동산을 취득할 때는 취득세, 부동산을 보유하면 재산세와 종합부동산세, 부동산에서 수익이 나오면 사업소득세를 내야 하고, 부동산을 양도할 때는 양도소득세를 내야 합니다.

세금도 부담이 될 뿐만 아니라 부동산 투자 시 필요한 자금은 수천만 원에서 수억 원에 이르는 경우가 대부분이라 소액으로 투자하기 어려운 자산입니다.
하지만 금융상품을 활용하여 부동산에 투자하면 소액으로도, 복잡한 세금 없이 투자가 가능합니다.
 
부동산 투자를 금융상품으로 하는 방법은 리츠와 부동산펀드에 투자하는 것입니다.

리츠(REITs: Real Estate Investment Trusts)는 부동산투자회사의 주식에 투자하는 것입니다. 그리고 부동산펀드는 부동산(실물자산)에 투자하는 펀드에 투자하는 것입니다.
보통 부동산펀드는 하나의 실물자산을 편입하는데 반해 리츠는 부동산회사이므로 여러 개 부동산을 투자할 수 있어 다양한 자산에 분산투자하는 효과를 거둘 수 있습니다. 공모리츠는 주가가 오르면 시세차익까지 노릴 수 있습니다.
부동산펀드는 부동산을 편입해 매각하기까지 시간이 오래 걸리므로 환매가 불가능하거나 환매수수료가 높습니다. 반면, 공모리츠는 주식을 사고 파는 것과 같아서 원하는 시점에 매매가 가능하고 환매수수료도 없습니다.

리츠는 주식에 투자하는 상품이기 때문에 여기서 발생하는 소득은 주식의 매매차익과 배당금으로 구분할 수 있습니다.
따라서 상장주식을 소액주주가 장내에서 매도하는 경우에는 비과세되지만 이를 제외한 대주주가 양도하는 경우, 장외에서 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되며, 배당금에 대해서는 배당소득으로 보아 세금이 과세됩니다.

펀드에 투자하는 경우 여기서 발생한 소득은 배당소득으로 보아 세금이 과세됩니다.
배당소득으로 세금이 과세된다는 것은 15.4%(지방소득세 포함)로 원천징수 되고 1년간 이자소득 및 배당소득이 2,000만 원을 초과하는 경우 종합과세 된다는 것을 의미합니다.

요건을 갖춘 리츠와 부동산펀드에 투자하면 여기서 발생하는 배당소득에 대해 9.9%(지방소득세 포함)로 분리과세 혜택을 받을 수 있습니다. 즉, 낮은 세율로 원천징수 되며, 금액에 상관없이 종합과세 되지 않습니다.

단, 아래의 요건을 모두 충족하는 경우 2020.01.01부터 지급받는 배당소득에 대해 적용됩니다.

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