“하느님 위에 건물주!”라는 말만 들어도 주눅 드는 사람들이 많다. 누구나 건물 하나 갖고 월세를 받으며 살고 싶지만, 꿈같은 이야기다. 

현실적으로 건물 한 채를 살 돈을 갖고 있는 사람은 극소수기 때문이다. 하지만 그 꿈같은 이야기를 가능하게 하는 상품이 있다. 

바로 ‘리츠(REITs, 부동산 투자회사)’다. 
 

리츠는 주식시장이나 채권시장이 좋지 않을 때 대안투자의 하나로 부각되고 있다. 
 2017년 기준 리츠 수익률은 7.6%로 회사채 3년(2.3%)이나 정기예금(1.6%) 금리보다 높은 수익을 올렸다[표1 참조].

하지만 국내 리츠는 기관투자자를 중심으로 판매되는 사모리츠가 대부분이다. 개인이 투자할 수 있는 공모리츠는 6.3%(2018.11기준)에 불과하다[표2 참조].

그나마 있는 공모리츠도 차별화된 혜택이 없었고, 객관적인 투자 정보도 부족했다. 이에 2018년 12월 정부는 일반 국민이 안정성과 수익성을 갖춘 리츠에 쉽게 투자할 수 있도록 '리츠 공모·상장 활성화 방안'을 발표하였다. 

공모·상장리츠가 부족한 원인은 상장요건 등 규제가 많았기 때문이었다. 뿐만 아니라 공모리츠는 투자자 모집 과정에서 추가비용이 들어가 사모리츠에 비하여 수익률이 떨어진다는 점이 활성화에 걸림돌이었다. 

하지만 정부는 공모·상장리츠의 활성화를 위해 규제를 대폭 완화키로 했다. 

공모‧상장리츠는 소액투자자도 수익성부동산에 투자하여 건물주와 같은 월세(배당)을 받을 수 있으므로 향후 전통적인 투자의 대체상품으로 각광받을 것으로 기대된다.

리츠는 기금, 기관, 개인투자자 등으로부터 돈을 모아 빌딩, 리테일(상가‧백화점 등)등 상업용 부동산에 투자하는 회사다. 

리츠투자자는 정기적인 수입이 생기는 건물주와 비슷한 수익구조를 가지고 있다. 다만, 건물주는 월세를 받지만 리츠투자자는 배당을 받는다. 

건물주가 되려면 거액이 있어야 하지만, 리츠투자자는 소액으로도 가능하다. 소액투자자도 리츠에 투자하면 임대수익 등을 정기적으로 배당 받을 수 있다. 

리츠의 총 배당금은 고위험 상품(일반주식)의 수익보다는 낮으나, 저위험 상품(예금)의 수익보다는 높기 때문에 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있다.

부동산에 투자한다는 점에서 리츠와 부동산펀드는 유사한 면이 있지만, 구체적으로 살펴보면 차이가 있다[표3 참조]. 

첫째, 리츠는 주식(지분증권)이고, 부동산펀드는 펀드(수익증권)이다. 그래서 리츠투자자는 주주가 되고, 부동산펀드 투자자는 수익자가 된다. 

둘째, 리츠는 상장되어 언제든지 매매를 통해 현금화 시킬 수 있지만, 부동산펀드는 만기까지 현금화 시킬 수 없는 경우가 많다. 

셋째, 리츠의 총수익은 배당수익과 매매차익으로 구성되는데 이중 매매차익은 비과세 되고, 배당소득은 과세된다. 반면 부동산펀드의 총수익은 모두 배당소득으로 과세된다.
상장 리츠에 투자한다면 전문가로부터 국가별· 상품별 부동산 정보를 제공 받아 투자할 수 있고, 안정적인 배당수익과 매매차익을 취할 수 있다.

또한 주식과 채권투자 뿐만 아니라 부동산에 투자한다면 여러 자산에 분산투자 효과와 주식시장 하락세에도 대체 투자 수단으로서 안정적인 수익원이 될 수 있다.

리츠가 매우 탁월한 간접투자상품이나 장점만 있는 것은 아니다. 리츠 투자 전에 점검해야 할 리스크 요인을 살펴보자.

첫째, 자산가치 하락 리스크이다. 부동산시장이 침체하여 리츠 보유자산의 가치가 하락한다면 큰 손실이 발생할 수 있다. 

둘째, 임대차 위험이다. 임대형으로 운영되는 리츠의 경우 공실과 임대료 하락은 수익률을 하락시키는 결정적 요인이다. 

셋째, 사업상의 리스크이다. 리츠는 현재의 부동산만을 보유ㆍ운영하는 것이 아니며 미래 새로운 부동산 관련 사업을 하게 된다. 투자 부동산 사업이 반드시 성공하리라는 보장은 없으며 현재 성과가 좋다고 해서 미래 성과도 좋다고 단언할 수는 없다. 

넷째, 주가변동 리스크이다. 리츠가 주식의 형태이기 때문에 환금성*에 장점이 있다는 것은 좋은 일이다. 그러나 시장에서 주가 변동성이 커지면 보유자산의 가치가 하락하기 때문에 지속적인 관심이 필요하다. 
 
다섯째, 금리 변동 위험이다. 리츠는 원칙적으로 자기자본의 2배까지 차입이 가능하다. 그런데 금리가 오르면 차입비용이 증가하여 수익률에 악영향을 미치게 된다.

글로벌 리츠와 국내 리츠시장에 대해 살펴본 후,
향후 리츠시장에 대한 전망을 알려드립니다 !

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