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[생애수확기 자산관리 #11] 부동산을 은퇴자산으로 활용하라.

[생애수확기 자산관리 #11] 부동산을 은퇴자산으로 활용하라.

 

‘집 밖에 없다’ 우리네 50대의 현실이다. 은퇴가 가까워 오지만 미리 계획하지 않은 탓에 주택 한 채 외에 모아 놓은 재산이 많지 않다. 그런 은퇴자와 예비 은퇴자들을 위해 정부에 서 내놓은 대책이 주택연금이다. 주택을 담보로 종신대출을 제공하여 연금처럼 받고 부채는 쌓아 놓았다가 부부 모두 사망한 후 집을 팔아 청산하는 것이다.

집을 제외하고는 제대로 된 금융자산이 없는데다 연금 준비가 부족한 우리나라 현실에 딱 맞는 제도이다. 하지만 은퇴 자들의 생각은 다르다. 막연하게 ‘주택연금은 가입하기 싫다’, ‘가입하더라도 돈 나올 데가 없을 때에나 고려하겠다’고 말한다. 돈이 나올 데가 없음에도 주택연금 가입에 소극적인 것이 우리나라의 현실이다.

2016년 주택금융공사가 주택연금 수요실태조사를 실시한 결과, 주택을 소유한 노년가구의 37%는 월평균 수입이 부족 하다고 느끼는 것으로 나타났다. 이들의 희망 월평균 수입은 281만원이지만 실제 월평균 수입은 179만원으로 나타났다. 특히 현재 보유 중인 평균자산 3억9,000만원 중 금융자산은 5,190만원으로 13.2%에 불과했다. 그런데도 2016년 신규가 입건수를 보면 10,309건에 그쳐 주택연금을 어쩔 수 없는 경우에 대비한 최후의 방편으로 생각하고 있었다.

그러나 은퇴자금이 부족하다면 주택도 하나의 은퇴자산으로 활용할 필요가 있다. 주택연금을 하나의 연금자산으로 놓고, ‘자산배분’이라는 새로운 관점에서 바라보면, 효율적인 자산운용과 투자가 가능해진다. 

첫째, 주택연금에 가입하면 안정적인 현금흐름 확보가 가능해진다. 주택연금은 만 60세 이상의 주택소유주가 주택을 담보로 맡기고 연금을 지급받는 역모기지론이다. 이를 활용해 노후의 기초적인 현금흐름을 확보하면, 금융자산만으로 은퇴 소득을 확보하는 부담을 덜 수 있다. 20년 이상 국민연금에 가입한 완전노령연금 수령액의 평균이 86만원으로 2인 가구 최저생계비에도 못 미치는 우리나라에서 주택연금은 안정적 현금흐름을 만들어 주는 ‘가뭄의 단비’와도 같은 역할을 한다.

둘째, 주택연금을 가입하면 가계자산이 한쪽으로 쏠리는 것 을 완화시킬 수 있다. 통계청에 따르면 2016년 우리나라 가계 자산 중 부동산 비중은 69.2%이고 특히 60대 이상 가구주의 경우엔 거의 80%에 육박한다. 부동산은 대부분 현금흐름이 전혀 발생하지 않는 소위 말해 ‘묻어두는’ 자산이다. 이와 같은 가계 자산의 포트폴리오는 전혀 바람직하지 못하다. 특히 현금흐름이 끊기는 은퇴 이후에는 더더욱 그렇다

주택연금은 주택의 일부를 채권에 투자하는 것과 같은 효과를 나타낸다. 게다가 채권의 만기가 은퇴자의 수명과 같기 때문에 은퇴자 입장에서는 ‘영구채권’과 같다. 50대 평균 부동산 자산인 3억524만원 가치의 집으로 주택연금에 가입하면 월 48만원씩 받을 수 있다. 이를 채권 가치로 평가하면 1억 6,699만원이다. 주택연금을 가입함과 동시에 가계자산의 포트폴리오에서 주택 비중은 절반으로 줄어들고, 그 줄어든 비중만큼 채권을 편입하는 효과를 얻을 수 있는 것이다.

셋째, 주택연금은 주택가격 하락리스크와 장수(長壽)리스 크를 방어한다. 주택연금은 주택가격이 하락해도 가입 당시 약정한 연금액을 평생 동안 지급한다. 따라서 은퇴 후 주택가격 하락 위험에 대비할 수 있다. 반대로 주택가격이 상승한다 해도 걱정할 필요가 없다. 주택연금을 해지하고 다시 가입하면 본래 주택연금의 부채를 그대로 유지한 채 받는 연금액만 증가한다. 다만 주택연금을 해지하고 재가입하는 과정에서 수수료를 떼기 때문에 주택 가격이 상당히 올랐을 때 고려할 만한 방법이다.

게다가 국민연금이나 종신연금처럼 부부가 모두 사망할 때까지 지급되기 때문에 장수리스크에 대응이 가능하다. 오래 살면 오래 살수록 돈을 더 많이 받게 된다. 연금지급액이 주택가격을 추월해도 계속 연금을 지급하며 그 초과분을 별도로 청구하지도 않는다. 반대로 주택연금 가입자가 일찍 사망하여 연금지급총액이 주택가격보다 적으면 주택 처분 뒤 남은 차액은 상속인에게 돌아간다.

마지막으로 주택연금은 은퇴자산의 유동성을 높여준다. 주택연금에 일찍 가입하면 금융자산로부터 인출하는 금액이 줄어들 가능성이 높아져 금융자산을 더 오래 보유할 수 있게 된 다. 은퇴 후 어떤 일이 생길지 모르기 때문에 자산의 유동성 유지가 중요하다. 유동성이 큰 금융자산을 많이 보유할수록 예상치 못한 의료비 등의 목돈 지출에 쉽게 대처할 수 있기 때문이다.

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